Analiza rynku i lokalizacji
- badanie popytu na danym rynku
- analiza konkurencji
- ocena atrakcyjności lokalizacji pod kątem dostępności infrastruktury, komunikacji, usług i innych
- czynników wpływających na potencjał inwestycji.
Zintegrowany Plan Inwestycyjny
We wrześniu 2023 roku weszła w życie reforma planowania przestrzennego która wprowadziła istotne zmiany w systemie planowania przestrzennego w Polsce. Jednym z nowych instrumentów planistycznych stał się Zintegrowany Plan Inwestycyjny.
ZPI to szczególna forma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalanego przez radę gminy w drodze uchwały, ale na wniosek inwestora. Procedura została stworzona jako narzędzie umożliwiające realizację inwestycji w formule opartej na współpracy pomiędzy samorządami a podmiotami prywatnymi i ma na celu zastąpić dotychczasowe uchwały lokalizacyjnej na podstawie ustawy o ułatwieniach w realizacji inwestycji mieszkaniowych i inwestycji towarzyszących (Lex Developer). Co ważne ZPI nie jest przeznaczone wyłącznie dla inwestycji mieszkaniowych, ale również dla wszystkich innych, m.in. usługowych, przemysłowych i energetycznych (OZE).
Jakie ma znaczenie dla inwestycji?
Zintegrowany Plan Inwestycyjny jest doskonałym narzędziem do realizacji wszelkiego rodzaju przedsięwzięć inwestycyjnych, szczególnie tam, gdzie obowiązujące dotychczas akty prawa miejscowego nie pozwalają na osiągnięcie oczekiwanego sposobu zagospodarowania działki lub gdzie nie zostały wydane żadne akty planistyczne (decyzje o warunkach zabudowy, uchwały lokalizacyjne).
ZPI daje możliwość:
- elastycznego planowania inwestycji, nawet na nieruchomościach objętych niekorzystnym planem zagospodarowania przestrzennego,
- dostosować parametry zabudowy do rzeczywistych potrzeb projektu,
- prowadzić inwestycję w formule uzgodnionej bezpośrednio z gminą,
- powiązać realizację inwestycji z rozwojem infrastruktury publicznej.
Charakter procedury
Proces uchwalania Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego znacząco różni się od standardowego uzyskiwania decyzji administracyjnych. Kluczowe znaczenie ma tutaj współpraca z gminą oraz odpowiednie przygotowanie projektu planu jeszcze przed formalnym rozpoczęciem procedury.
ZPI wymaga m.in.:
- przygotowanie opracowania ekofizjograficznego
- przygotowania projektu planu,
- prowadzenia negocjacji dotyczących warunków umowy urbanistycznej,
- określenia zobowiązań inwestora wobec gminy – inwestycji uzupełniającej,
- prowadzenie nadzoru nad procedurą planistycznej wraz z konsultacjami społecznymi, uzgodnieniami i opiniami organów.
Ze względu na zakres dokumentacji wymaganej na etapie składania wniosku, istotne znaczenie ma jej odpowiednie przygotowanie i skorelowanie z koncepcją planowanej inwestycji. Starannie opracowane materiały, uwzględniające specyfikę terenu oraz wymagania administracyjne, pozwalają sprawniej przejść przez kolejne etapy procedury i ograniczyć ryzyko pojawienia się nieprzewidzianych problemów. W praktyce solidne przygotowanie dokumentacyjne przekłada się nie tylko na szybsze tempo procedowania, ale również na większe bezpieczeństwo i przewidywalność całego procesu inwestycyjnego.
Zakres działań
Kompleksowe wsparcie w zakresie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego obejmuje m.in.:
- analizę możliwości przeprowadzenia procedury ZPI,
- ocenę ryzyka formalnego, społecznego i legislacyjnego,
- opracowanie strategii prowadzenia procesu,
- koordynację przygotowania koncepcji urbanistycznej,
- prowadzenie rozmów i negocjacji z gminą,
- wsparcie w przygotowaniu projektu planu oraz wniosku,
- koordynację procesu konsultacji i uzgodnień,
- bieżące zarządzanie procedurą aż do uchwalenia ZPI
Ryzyka i wyzwania
Wyzwania obejmują najczęściej:
- długi czas prowadzenia procedury, szczególnie wstępnych negocjacji,
- obowiązkowe konsultacje społeczne,
- ryzyko konfliktów przestrzennych lub protestów mieszkańców,
Dlatego właśnie kluczowe znaczenie ma przygotowanie odpowiedniej strategii działania oraz umiejętność zarówno przygotowania odpowiednich opracowań urbanistycznych i komunikacji społecznej i współpracy z administracją publiczną.
Podsumowanie
Podsumowując, ZPI stanowi dużo bardziej skomplikowaną procedurę niż uzyskanie warunków zabudowy czy innych zezwoleń. To proces, który wymaga strategicznego i wielobranżowego podejścia, natomiast dobrze przeprowadzony maksymalizuje potencjał nieruchomości oraz zyski inwestora, dlatego tak ważne, aby podejść do niego skrupulatnie od samego początku.
Główne etapy Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego to:
Ocena prawna i planistyczna
- Analiza statusu prawny nieruchomości
- Analiza uwarunkowań planistycznych, takich jak przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania
- przestrzennego, a Analiza obciążeń lub ograniczeń, które mogą mieć wpływ na przyszłą inwestycję.
Analiza techniczna i środowiskowa
- badania geologiczne
- badania geotechniczne
- badania środowiskowe
Koncepcja architektoniczna
- wsparcie,
- ocena
- koordynacja
Analiza finansowa
- potencjalne koszty
- przychody i rentowność projektu
Kwestie prawne
- przygotowujemy audyty nieruchomości opracowujemy raporty due diligence
Dlaczego to istotne?
Predevelopment jest kluczowy dla powodzenia każdej inwestycji deweloperskiej, ponieważ pozwala zidentyfikować i ocenić wszystkie istotne czynniki, zanim deweloper podejmie decyzję o realizacji projektu.
Dzięki temu może on lepiej oszacować ryzyko, zaplanować budżet i harmonogram, a także zwiększyć szanse na sukces komercyjny inwestycji.
Predevelopment porównałabym do przygotowania samolotu do
startu. Obejmuje szereg działań sprawdzających, naprawczych, począwszy od pasa startowego przez sprawdzenie pogody na trasie przelotu i warunków w porcie docelowym. Predevelopment polega na
koordynacji pracy wielu specjalistów i złożenie wszystkiego w całość.
FAQ
Wniosek o sporządzenie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego może złożyć każdy zainteresowany realizacją inwestycji na danym terenie. Nie oznacza to jednak, że gmina ma obowiązek rozpoczęcia procedury lub uchwalenia ZPI.
Każdy wniosek jest analizowany indywidualnie, a decyzję o przystąpieniu do sporządzenia ZPI podejmuje rada gminy. Oceniana jest m.in. zgodność planowanej inwestycji z polityką przestrzenną gminy, jej wpływ na otoczenie oraz potencjalne korzyści dla lokalnej społeczności.
Umowa urbanistyczna to porozumienie zawierane pomiędzy inwestorem a gminą w ramach procedury sporządzania Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego. Określa ona wzajemne prawa i obowiązki stron związane z realizacją inwestycji oraz niezbędnej inwestycji uzupełniającej.
W zależności od charakteru przedsięwzięcia umowa może regulować m.in. zasady realizacji lub finansowania dróg, sieci infrastruktury technicznej, terenów zieleni czy innych elementów infrastruktury publicznej. Jej zakres jest każdorazowo ustalany indywidualnie i dostosowany do specyfiki planowanej inwestycji.
Przygotowanie wniosku wymaga opracowania dużo bardziej rozbudowanej dokumentacji niż w przypadku większości procedur administracyjnych. Kluczowym elementem jest projekt Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego, sporządzony w części tekstowej i graficznej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia. Ponad to do wniosku należy dołączyć równie obszerne opracowanie ekofizjograficzne, oraz inne dokumenty wymagane przepisami prawa lub przez daną gminę. Ze względu na zakres wymaganej dokumentacji oraz stopień skomplikowania procedury przygotowanie kompletnego wniosku wymaga współpracy specjalistów z wielu branż.
Nie. Zgodnie z ustawą wniosek o sporządzenie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego może złożyć inwestor – przepisy nie uzależniają tej możliwości od prawa własności do nieruchomości. W praktyce jednak procedurę ZPI najczęściej inicjują właściciele nieruchomości lub podmioty planujące ich nabycie. Wynika to przede wszystkim z charakteru procedury oraz konieczności zawarcia umowy urbanistycznej, która określa wzajemne zobowiązania inwestora i gminy związane z realizacją inwestycji. Z tego względu decyzja o rozpoczęciu procedury ZPI jest zazwyczaj podejmowana przez podmioty, które posiadają realny interes w zagospodarowaniu danego terenu.
Umów konsultację
Masz pytania? Skontaktuj się z naszą asystentką, Natalią
Natalia pokieruje Cię w pierwszych krokach współpracy z nami i umówi konsultację w dogodnym terminie.